住宅ローン控除と奈良で使える補助金まとめ｜注文住宅の控除額の計算手順

01住宅ローン控除とは｜制度の骨組み

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除、通称「住宅ローン減税」）とは、住宅ローンを利用してマイホームを新築・取得・増改築した人が、年末時点のローン残高に応じた額を所得税から差し引ける制度です。根拠法は租税特別措置法41条。所得税から引ききれない分は、一定の上限内で翌年度の住民税からも控除されます。

「残高×0.7％」が返るとは限らない

控除額の計算式は単純です。

控除額 = 年末のローン残高（借入限度額が上限）× 0.7％

ただしこれは上限額の計算です。実際に戻るのは、その年に納めた税金の範囲までです。

項目	内容
控除率	0.7％
控除期間	新築・買取再販 13年／既存（中古）10年
控除の対象	所得税 → 引ききれない分は住民税から（住民税側に上限あり）
所得要件	合計所得金額に上限あり
床面積要件	登記簿上の床面積で判定。戸建てなど一棟の建物は原則として壁芯、マンションなど区分所有の専有部分は内法（うちのり）で測る

床面積の判定に使うのは登記簿の面積です。注文住宅の戸建ては壁の中心線で測る壁芯面積で登記されますが、図面やパンフレットに書かれた面積（施工面積など）と登記される面積は、バルコニーや玄関ポーチを含めるかどうかなど、測り方の違いで一致しないことがあります。下限ぎりぎりで設計している場合は、設計段階で登記面積ベースの数字を確認しておくと安心です。ここを確かめないまま進むと、完成後に要件を外していたと分かることもあります。

借入額そのものではなく「借入限度額」で頭打ちになる

5,000万円借りても、その住宅の借入限度額が3,000万円なら、控除計算に使えるのは3,000万円分までです。この限度額を左右するのが住宅性能で、次の章が本記事の核心になります。

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02【核心】性能で控除枠が変わる｜長期優良・ZEH水準・省エネ基準

2024年以降の住宅ローン控除は、省エネ性能によって借入限度額に階段がついた制度に変わりました。新築住宅は大きく4区分です。

区分	内容	控除の扱い
長期優良住宅・低炭素住宅	所管行政庁の認定を受けた住宅	借入限度額が最大
ZEH水準省エネ住宅	断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上	上から2段目
省エネ基準適合住宅	断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上	上から3段目
上記以外の新築住宅	省エネ基準に適合しない住宅	原則、控除の対象外

区分ごとの借入限度額は、入居年と世帯の条件（子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せなど）によって変わり、税制改正のたびに見直されます。入居予定年の数字と、世帯の条件の判定基準は、国税庁の当年分の案内で確認してください。なお2026年9月時点の国土交通省の案内では、制度は2026年1月1日から2030年12月31日までの入居分が対象で、床面積は40㎡以上（合計所得金額1,000万円超の方などは50㎡以上）とされています。

「等級5相当」では通らない — 証明書類が必要

税務署に出すのは口頭の説明ではなく書面です。区分ごとに求められる証明書類が違います。

• 長期優良住宅・低炭素住宅 … 所管行政庁が交付する認定通知書の写しと、住宅用家屋証明書等
• ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅 … 建築士などが発行する住宅省エネルギー性能証明書、または登録住宅性能評価機関が発行する建設住宅性能評価書の写し（設計段階の「設計住宅性能評価書」だけでは足りない）

ここで押さえておきたいのは、「断熱等級5相当」「耐震等級3相当」といった自称では税制上の区分が確定しないことです。評価書・認定通知書・証明書といった書面を実際に取得し、それが手元にあってはじめて上位の枠が使えます。

福井工務店では全棟で許容応力度計算を行い、耐震等級3で設計住宅性能評価を取得しています。制震ダンパーも併用する仕様です。断熱は断熱等級6を標準の設計基準にし、各棟で外皮計算を行います（窓の仕様によっては等級6に届かない場合があります）。控除の省エネ区分の証明は、当社の建築士が住宅省エネルギー性能証明書を発行してお施主様にお渡しし、お施主様が確定申告でそれを提出する流れです（手続きは後述）。長期優良住宅の認定は、ご希望があれば取得にも対応します。構造と性能の考え方は福井工務店の構造・性能に対する取り組みをまとめた技術ページに整理しています。

認定を取らないという判断もある

長期優良住宅の認定には、技術的審査費用と所管行政庁への認定申請費用がかかります。認定で広がる控除の枠と、認定にかかる費用や手間を比べて、認定を取らずに第三者機関の評価書で性能を確かめて進める判断もありえます。認定を取ると固定資産税の新築軽減の期間も延びるので、その金額の目安は新築の固定資産税の記事の試算と並べて見てください。

設計を進めるなかで、認定を取らない方針に変わることもあります。資金計画で「長期優良の枠が使える前提」を早くから置いてしまうと、控除額の見込みが崩れることがあります。控除の区分は、最終的に認定通知書や証明書といった書面がそろうかどうかで決まると考えておくと安心です。

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03国の補助金｜年度ごとに名前が変わる省エネ住宅の取得支援

住宅ローン控除が「税金を減らす」制度なら、補助金は「現金が出る」制度です。国の住宅取得支援は、省エネ性能と子育て世帯支援を軸にした事業が年度ごとに名前を変えながら継続しています。

これまでの系譜は、こどもみらい住宅支援事業 → こどもエコすまい支援事業 → 子育てエコホーム支援事業 → 子育てグリーン住宅支援事業 と続いてきた一連の補助で、2026年度はみらいエコ住宅2026事業が実施されています。2026年9月30日時点で確認した公式情報では、注文住宅の新築のうちZEH水準住宅の区分は、交付申請の期限が2026年9月30日でした。それ以外の区分（GX志向型住宅・長期優良住宅）は遅くとも2026年12月31日までですが、いずれも予算に達し次第締め切られます。補助額・対象・最新の受付状況は、みらいエコ住宅2026事業の公式サイトで確認してください。これまでの事業に共通する骨格は次のとおりです。

• 対象者 … 子育て世帯・若者夫婦世帯を主対象とする（年度により全世帯対象の枠が併設される場合あり）
• 対象住宅 … 長期優良住宅・ZEH水準住宅など、一定以上の省エネ性能を満たす新築
• 申請者 … 施主本人ではなく、事業者登録した工務店・ハウスメーカーが申請する
• 予算 … 予算上限に達した時点で受付終了。着工時期の要件がある
• 期限 … 住宅の区分ごとに受付の期限が違うことがあり、年度の途中で締め切られる区分もある

事業の名前も補助額も年度ごとに変わるため、その年の事業名・補助額・対象世帯・申請期間・着工の要件・立地などの対象外の条件は、国土交通省の事業ページで確認してください。

申請は工務店側の仕事、ただし着工時期は施主の判断に絡む

この種の補助は事業者申請型です。施主が自分で書類を出すのではなく、登録事業者である施工会社が交付申請を行い、補助金は施主に還元されます。施主側で確認しておきたいのは、次の2点です。

1. 依頼先が当該事業の登録事業者か
2. 契約・着工のタイミングが補助の対象期間に入るか

2つ目が資金計画に直接効きます。補助対象となる着工期間が決まっているため、土地の決済や確認申請の下りる時期がずれると、性能要件を満たしていても補助の対象から外れることがあります。土地探しから着工までのスケジュールと補助金の期間は、セットで見ておくと安心です。

もうひとつが予算の上限です。申請が予算に達すると、公表されていた締切より前に受付が終わります。当社でも、予算上限による早期締切で申請が間に合わなかったケースがあります。 補助を資金計画に入れるなら、締切日ではなく「予算が残っているうちに申請できる日程か」で見ておくのがおすすめです。

なお、行政手続きの処理期間は、その時々の混み具合や条件の揃い方で変わります。埋蔵文化財の試掘や風致地区の許可が絡む土地では、確認申請に入るまでの期間が読みにくくなるため、補助金の締切から逆算した余裕のあるスケジュールを組んでおきたいところです。試掘の流れは埋蔵文化財の解説で、風致地区の許可は法隆寺周辺の風致地区の解説で詳しく扱っています。

福井工務店に土地探しの段階からご相談いただければ、建てる家が控除のどの省エネ区分に当たるかを設計の段階で確認でき、その年度の国の補助の要件と着工の時期が合うかも、土地や確認申請のスケジュールと並べて確認できます。

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04奈良県・斑鳩町の補助金と、国の補助との併用可否

自治体の住宅関連補助は、都道府県レベルと市町村レベルの2層で探します。奈良県内で家を建てる場合、確認する先は次の3つです。

層	探す場所	制度の傾向
国	国土交通省・経済産業省・環境省の住宅関連事業	省エネ性能・子育て世帯支援が軸。予算枠が大きい
奈良県	奈良県 住宅関連担当課	県産材利用・移住定住・耐震改修などが典型
市町村（斑鳩町など）	各市町村の担当課	定住促進・三世代同居・空き家活用など。金額は小さめだが競合が少ない

自治体の制度は年度ごとに新設・終了するので、土地のエリアが決まった段階で一度は確認しておくと安心です。

市町村の制度は予算規模が小さく、告知も控えめです。県のポータルには載らず町の公式サイトの奥にしかない、というケースがあります。土地のエリアを絞り込んだ段階で、その市町村名と「住宅 補助金」「定住 補助」で当年度のページを直接確認するのが確実です。

併用可否の3原則

補助金の重複可否は、制度名ごとに要綱や公式のFAQの併用ルールで確認するのが原則です。そのうえで、見当をつける目安は次の3つです。

1. 住宅ローン控除（税制）と補助金（給付）は併用できます。 ただし、補助金を受け取った分は住宅の取得対価から差し引くのが原則です。控除の計算に使える残高は「年末残高」「借入限度額」「取得対価から補助金を引いた額」のうち最も低い額なので、補助金で控除額が減るかどうかは借入の状況で決まります（計算例は後述）。
2. 新築の国の補助金どうしは、原則として併用できません。 住宅の取得や本体工事を対象にする国の補助は、工事の項目を振り分けても重ねられないのが通例です。対象外の設備などに別の補助を使える例外が要綱で決められていることもあるので、制度ごとに確認します。
3. 国の補助と自治体の補助は、併用できる場合とできない場合があります。 自治体の補助に国費が入っていれば、国の補助と併用できないことがあります。自治体側の要綱に「国の補助を受けている場合は対象外」と書かれていることもあれば、国の補助への上乗せを認めている制度もあり、自治体ごとに確認が必要です。

申請の順番で片方が使えなくなることがある

自治体補助でとくに多いのが、着工前の申請を要件とする制度です。工事が始まってから申請しても受け付けられません。国の補助が事業者申請で工務店側が動くのに対し、自治体補助は施主本人が申請者になることが多く、ここで抜けが出やすくなります。

土地の契約と並行して、その市町村の補助制度の申請期限と「いつまでに何をしていない状態か」の要件を確認しておくと安心です。「着工前」「契約前」「転入前」など、基準となる時点が制度ごとに違います。

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05併用と申告の実務｜初年度の確定申告と必要書類

補助金の申請は工務店と分担しますが、住宅ローン控除の申告は施主本人の手続きです。

初年度は確定申告が必須

入居した年の翌年、原則として2月16日〜3月15日の期間に確定申告を行います。給与所得者で他に申告事項がない場合、還付申告として年明けから提出できます。

主な必要書類は次のとおりです。ただし、借入先の金融機関の証明のしかたや、土地も借入の対象かどうかで必要な書類は変わり、一部は添付を省略できる場合もあります。最終的には、国税庁の確定申告書等作成コーナーで入力したときに表示される提出書類の一覧で確認してください（2026年9月時点）。

書類	入手先
確定申告書	税務署／国税庁サイト
住宅借入金等特別控除額の計算明細書	同上
住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書	借入先の金融機関（年末〜年明けに郵送で届く）
建物・土地の登記事項証明書	法務局
工事請負契約書の写し	施工会社との契約書
土地の売買契約書の写し（土地も借入対象の場合）	売主・仲介会社との契約書
本人確認書類（マイナンバーカード等）	—
性能を証明する書類（認定通知書・建設住宅性能評価書・住宅省エネルギー性能証明書のいずれか）	所管行政庁／登録住宅性能評価機関／建築士

このうち施主が自力で揃えにくいのが性能を証明する書類です。認定通知書も評価書も証明書も、施工会社や設計者の側で手続きをして発行されるものなので、引渡しのときに受け取れているかを確認してください。福井工務店では、当社の建築士が住宅省エネルギー性能証明書を発行してお施主様にお渡ししています。お施主様は初年度の確定申告で、この証明書を他の書類と一緒に税務署へ提出します。

2年目以降は年末調整で済む

給与所得者であれば、2年目からは勤務先の年末調整で処理できます。使うのは次の2点です。

• 税務署から送られてくる住宅借入金等特別控除申告書（初年度の申告後にまとめて交付される）
• 金融機関から毎年届く年末残高等証明書

自営業・フリーランスの場合は、毎年の確定申告で控除を申告し続けます。

借り換え・繰上返済で控除額は変わる

• 借り換え … 当初のローンを返済するための借り換えであれば、控除は継続します。ただし控除期間は当初の入居年から数えるため、借り換えで期間が延びることはありません。
• 繰上返済 … 返済期間が短くなり、償還期間10年未満になると、その時点で控除が受けられなくなります。繰上返済で減る利息と、失う控除額を比べてから決めると安心です。
• 住み替え・転勤 … 本人が居住しなくなると原則として控除は止まります（単身赴任等の例外あり）。再び住む場合の扱いは、税務署で要件を確認してください。

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06控除額の試算｜計算の組み立て方

具体的な金額は借入額・年収・住宅性能・入居年で変わるため、ここでは計算の組み立て方と、仮の数字での計算例を示します。

計算の手順

1. 住宅性能と入居年から借入限度額を確定する（長期優良／ZEH水準／省エネ基準のどれに当たるか。入居年の数字は国税庁の案内で確認）
2. 取得対価から補助金を差し引いた額を出す
3. 各年の控除対象残高＝「年末残高」「借入限度額」「取得対価−補助金」のうち最も低い額 を決める
4. 控除対象残高 × 0.7％ を13年分積み上げる
5. 各年の所得税額＋住民税の控除上限と比べ、小さい方に置き換える

計算例（仮の数字）

例1：税額の上限が効く場合。 ある年の年末残高が3,000万円で、借入限度額と「取得対価−補助金」がどちらもそれ以上なら、その年の控除の上限は3,000万円×0.7％＝21万円です。ただし、その人の所得税と住民税の控除上限を合わせて15万円しかなければ、戻るのは15万円までです。

例2：補助金が効く場合と効かない場合。 取得対価4,000万円の住宅に100万円の補助金が出ると、取得対価側の上限は3,900万円になります（借入限度額はこれより大きい区分とします）。
– 年末残高が3,500万円なら、最も低いのは年末残高の3,500万円。補助金があっても控除額は変わりません。
– 年末残高が3,950万円なら、最も低いのは3,900万円。補助金がなければ3,950万円で計算できたので、この年は50万円×0.7％＝3,500円だけ控除の上限が下がります。

つまずきやすい3点

① 年収が低いと枠を使い切れない。 控除は「納めた税金を返す」制度なので、納税額が控除枠より小さければ、その差は戻りません。

夫婦で借りる場合は、借り方によって控除の受け方が変わります。

借り方	仕組み	住宅ローン控除	注意点
ペアローン	夫婦それぞれが自分名義のローンを組む（契約2本）	2人それぞれが受けられる	契約が2本になるため、保証料・登記・印紙などの諸費用が増えることが多い。住宅の持分も2人に分かれる
連帯債務	1本のローンを夫婦2人で負う	2人それぞれが、負担する割合に応じて受けられる	負担割合に応じて住宅の持分も分かれる
連帯保証	1人が借り、もう1人は保証人になる	借りた1人だけ	保証人側は控除の対象外。団信も原則は借りた1人が対象で、配偶者の保障の扱いは商品によって違う
2人分の控除は、2人とも所得税を納めていることが前提です。片方が育休などで所得が下がる期間は、その人の控除も縮みます。また持分を2人で分ける形では、将来の収入の変化で返済の負担割合と持分がずれると、贈与の扱いが問題になることがあります。諸費用の内訳や団信の保障の範囲も金融機関と商品ごとに違うため、どの形が合うかは、収入の見通しと合わせて借入先の金融機関で確認してください。

② 残高は毎年減る。 年末残高にもとづく控除の上限額は、通常は初年度が最も大きく、残高が減るにつれて小さくなります。ただし実際の控除額は各年の税額にも左右されるため、初年度に育休などで所得が低いと、翌年以降のほうが多く戻ることもあります。「13年間ずっと満額」で計算した資金計画は、見込みが大きくなりすぎがちです。

③ 補助金の分だけ取得対価側の上限が下がる。 補助金100万円を受けると、取得対価から100万円が引かれます。控除額が減るのは、その引いた後の額が年末残高と借入限度額のどちらよりも低くなる場合です（上の例2）。借入が取得対価に近い計画ほど影響が出やすくなります。手取りベースでは補助金のほうが大きいのが通常ですが、「補助金＋控除満額」と単純に足さず、上の手順で計算しておくと見込みが崩れにくくなります。

支払い時期とセットで見る

住宅ローン控除は入居した翌年以降に戻ってくるお金です。一方、土地代金・着工金・上棟金・引渡金は建築期間中に支払いが発生します。控除や補助金をあてにして手元資金を薄くすると、戻ってくる前に支払いのピークが来ます。

なお当社では、住宅ローンをご利用の場合、設計契約時にお預かりするのは11万〜49.5万円（税込）で、残りの工事代金は引渡し時に一括という形をとっています。融資実行が引渡し時であることを前提にした支払い構成です。現金でお支払いの場合は通常どおり中間金が発生します。支払いの時期と金額の詳細は家づくりの流れと支払いタイミングをまとめたページにまとめています。

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07FAQ

住宅ローン控除は結局いくら戻ってきますか？

年末のローン残高（住宅性能ごとの借入限度額が上限）に0.7％を掛けた額が上限で、これを新築住宅なら13年間受けられます。ただし実際に戻るのはその年に納めた所得税と、上限内の住民税の範囲までです。納税額が控除枠より少ない場合、差額は戻りません。年末残高にもとづく控除の上限額は通常初年度が最も大きく、その後は残高の減少に伴って小さくなりますが、実際の控除額は各年の税額にも左右されます。

省エネ基準に適合していない新築は控除を受けられませんか？

2024年以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準に適合していることが住宅ローン控除の要件とされ、適合しない住宅は原則として対象外です。注文住宅では設計段階で省エネ基準以上の性能を確保するのが前提になります。

「断熱等級5相当」でもZEH水準の枠は使えますか？

使えません。税務署に提出するのは住宅省エネルギー性能証明書や建設住宅性能評価書の写しといった書面で、自称の「相当」表記では区分が確定しません。設計段階の設計住宅性能評価書だけでも足りません。上位の枠を使う場合は、証明書・評価書・認定通知書のいずれかを実際に取得し、引渡しのときに受け取っておく必要があります。

住宅ローン控除の省エネの証明書は誰が用意しますか？

区分に応じて、認定通知書・建設住宅性能評価書・住宅省エネルギー性能証明書などを税務署に出します。これらは施工会社や設計者の側の手続きで発行されるため、引渡しのときに受け取っておきます。福井工務店では、当社の建築士が住宅省エネルギー性能証明書を発行してお施主様にお渡しし、お施主様が初年度の確定申告で提出します。

長期優良住宅の認定は必ず取ったほうが得ですか？

控除の借入限度額は最も大きくなりますが、技術的審査費用と所管行政庁への認定申請費用がかかり、仕様や工期にも制約が生じます。認定で増える控除額と、認定にかかる費用・制約を比べ、認定を取らずに第三者機関の評価書で性能を確かめて進める判断もあります。福井工務店では、ご希望があれば長期優良住宅の認定取得にも対応しています。

補助金をもらうと住宅ローン控除は減りますか？

減る場合があります。補助金を受けた場合、その額を住宅の取得対価から差し引くのが原則で、控除の計算に使える残高は「年末残高」「借入限度額」「取得対価から補助金を引いた額」のうち最も低い額になります。補助金を引いた後の取得対価が、年末残高と借入限度額のどちらよりも低くなる年だけ控除額が減り、そうでなければ変わりません。補助金として受け取る現金のほうが通常は大きいため、補助金を使わないほうが得になるわけではありません。見込みを立てるときは、「補助金＋控除満額」と単純に足さずに計算しておくと安心です。

国の補助金と奈良県・斑鳩町の補助金は併用できますか？

併用できる場合とできない場合があります。自治体の補助に国費が入っていれば国の補助と併用できないことがあり、自治体側の要綱に「国の補助を受けている場合は対象外」と定められている場合もあります。また、新築の本体工事を対象にする国の補助金どうしは、工事の項目を振り分けても原則として併用できません。申請の前に、制度名ごとに要綱や公式のFAQで併用可否を確認してください。奈良県・斑鳩町の2026年度の制度内容は、各自治体の当年度公表資料でご確認ください。

補助金の申請は自分でやるのですか？

制度によって異なります。国の住宅取得補助は事業者申請型が主流で、登録事業者である施工会社が交付申請を行い、補助金が施主に還元されます。一方、自治体の補助は施主本人が申請者になることが多く、着工前・契約前など申請時点の要件が定められている場合があります。着工してから気づいても申請できない場合があるため、土地の契約と並行して確認しておくと安心です。

住宅ローン控除の手続きはいつ、どこでしますか？

入居した年の翌年に、住所地の税務署へ確定申告を行います。必要なのは確定申告書、住宅借入金等特別控除額の計算明細書、金融機関からの年末残高等証明書、建物と土地の登記事項証明書、工事請負契約書の写し、性能を証明する書類などです。借入先の証明のしかたなどによって必要な書類は変わり、一部は添付を省略できる場合もあるため、国税庁の確定申告書等作成コーナーが表示する提出書類の一覧で確認してください。給与所得者の場合、2年目以降は勤務先の年末調整で処理できます。

繰上返済をすると控除はどうなりますか？

繰上返済によって返済期間が短くなり、償還期間が10年未満になると、その時点で住宅ローン控除は受けられなくなります。繰上返済で減らせる利息額と、失う控除額を比較してから決めると安心です。

床面積の要件は図面の面積で判断してよいですか？

図面の面積ではなく、登記簿上の床面積で判定します。戸建てなど一棟の建物は原則として壁の中心線で測る壁芯面積、マンションなど区分所有の専有部分は壁の内側で測る内法面積で登記されます。戸建てでも、図面やパンフレットに書かれた面積（施工面積など）と登記面積は一致しないことがあるため、下限ぎりぎりの計画では、設計段階で登記面積ベースの数値を確認してください。