土地・法規制

土地区画整理事業とは？保留地・換地の意味から注文住宅の土地選びまで地元工務店が実務解説

2026.09.24　｜　土地・法規制

土地を探していると「区画整理地」「保留地」といった言葉に出会い、普通の宅地と何が違うのか分からず戸惑う方は少なくありません。

土地区画整理事業は、道路や公園を整えながら土地の区画そのものを作り直す仕組みで、換地・保留地・減歩という独特の用語がついて回ります。福井工務店は奈良県生駒郡斑鳩町で自社の分譲地開発も手がける工務店として、区画整理の仕組みと、区画整理地で注文住宅を建てるときの注意点を実務目線で解説します。

先に結論：土地区画整理事業は「まちごと作り直す」仕組み。買う側が押さえるべきは3つ

土地区画整理事業とは、道路・公園・上下水道などのインフラと宅地の区画を、地区単位でまとめて整備し直す都市計画事業です。バラバラだった土地の形や道路を整理し、住みやすいまちに再編します。

注文住宅の土地探しで区画整理地が候補に上がったとき、押さえるべきポイントは3つです。

「換地」と「保留地」の違いを知る――購入する土地がどちらかで、登記・住宅ローンの段取りが変わる
仮換地の段階で建築できるかを確認する――建築制限がかかる時期がある
事業の進捗を調べる――清算金や登記完了時期に影響する

この記事では、土地区画整理法の条文と実務の両面から、これらのポイントを掘り下げます。

土地区画整理事業とは｜定義と目的
覚えておきたい3つの用語：換地・保留地・減歩
法的な仕組み：事業の流れと建築制限
区画整理地で注文住宅を建てるメリット・注意点
福井工務店の実務から｜「土地を作る側」の視点で見る整備された宅地
土地選びで「次にやるべきこと」チェックリスト
よくある質問（FAQ）
まとめ｜区画整理地は「整った土地」の代表格。仕組みを知れば安心して選べる

01土地区画整理事業とは｜定義と目的

土地区画整理事業とは、都市計画区域内の一定のエリアで、土地の区画形質を整え、道路・公園等の公共施設を新設・変更することによって、宅地の利用増進と公共施設の整備改善を図る事業です。

法的な定義は土地区画整理法第2条第1項に規定されています。

「都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、（中略）土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業」

わかりやすく言えば、「既存の土地を一度白紙に戻し、道路・公園・宅地をきれいに配置し直して、住環境とインフラをまるごと作り直す」仕組みです。

なぜ区画整理が必要なのか

奈良のような歴史ある地域では、以下のような土地が少なくありません。

接道が不十分：建築基準法第42条の道路に2m以上接していない（＝再建築不可）
不整形地が多い：三角形や旗竿状で、建物の配置に制約がある
インフラ未整備：上下水道・都市ガスが通っていない、側溝がないなど

区画整理事業は、こうした土地を含むエリア全体を一括で整備し、すべての宅地が整形で、幅員のある道路に接し、インフラが整った状態に再編します。

02覚えておきたい3つの用語：換地・保留地・減歩

区画整理の仕組みは「換地」「保留地」「減歩」の3つの用語を理解すると、全体像がつかめます。

換地（かんち）とは

換地とは、区画整理の前に持っていた土地（従前の宅地）に代わって、整理後に割り当てられる新しい土地のことです（土地区画整理法第89条）。

たとえば、不整形で100坪あった土地が、区画整理後に整形の80坪の宅地として割り当てられる――この「整形80坪の新しい土地」が換地です。

換地は従前の宅地と同じ権利関係を引き継ぐのが原則です。換地処分の公告があった日の翌日から換地は従前の宅地とみなされ、所有権はもちろん、地上権・賃借権なども換地の上にそのまま存続します（法第104条第1項の要旨）。

保留地（ほりゅうち）とは

保留地とは、換地として誰にも割り当てず、施行者（自治体や組合）が事業費に充てるために売却する目的で確保した土地です（土地区画整理法第96条）。

区画整理では、道路や公園を新たに作るために元の地権者の土地面積が減ります。その「減った分」の一部を保留地として売り出し、その売却益で事業費（道路・上下水道の整備費用など）を賄う仕組みです。

施主にとって重要な違い：保留地は従前の土地がないため、換地処分が完了するまで登記簿上の所有権移転ができません。この点が住宅ローンに影響します（後述）。

減歩（げんぶ）とは

減歩とは、区画整理によって元の土地面積が減ること、またはその減少分を指します。減歩には2種類あります。

種類	内容	用途
公共減歩	道路・公園等の公共用地に充てるための減少分	公共施設の整備
保留地減歩	保留地に充てるための減少分	事業費の確保

両方を合算したものを合算減歩率と呼びます。減歩率は事業計画・公共施設整備量・保留地設定・新市街地か既存市街地かによって大きく異なるため、候補地では必ず事業計画書や施行者資料で確認してください。一般には2〜3割程度の例が多いとされますが、事業によっては4割前後になることもあります。仮に2〜3割とすると、100坪の土地を持っていた地権者が、整理後に70〜80坪前後の換地を受け取るイメージです。

面積は減りますが、換地は整形で道路に接し、インフラが整った土地になるため、1坪あたりの価値は上がるのが通常です。「面積は減ったが、使える土地になった」というのが区画整理の本質です。

03法的な仕組み：事業の流れと建築制限

事業の流れ（施行者が自治体の場合）

土地区画整理事業は、大きく以下の流れで進みます。

都市計画決定（都市計画法第12条）
事業計画の決定・認可（土地区画整理法第52条〜）
仮換地の指定（法第98条）
工事（道路・上下水道・宅地造成等）
換地処分（法第103条）――事業の完了
換地処分の公告・登記（法第107条）

施行者は自治体（公共団体施行）のほか、土地区画整理組合（地権者が設立する組合。法第14条〜）、個人、区画整理会社などがあります。

仮換地と建築制限

「仮換地」とは、換地処分の前に、施行者が暫定的に割り当てる土地のことです（法第98条）。仮換地が指定されると、従前の宅地の使用収益権は停止し、仮換地を使用・収益できるようになります。

注文住宅を建てる上で重要なのは、仮換地の段階で建築が可能かどうかです。

仮換地指定後、造成工事が完了していれば：建築確認を取得して建築できるのが通常です
ただし、法第76条の建築制限に注意：事業計画の決定公告後〜換地処分の公告の日まで、区域内で建築物の新築・改築・増築等を行うには都道府県知事等の許可（市の区域内で組合などが施行する事業では市長の許可）が必要です

つまり、区画整理地で家を建てる場合、通常の建築確認申請に加えて法第76条の許可が別途必要になるケースがあります。これを見落とすとスケジュールが狂うため、土地を検討する段階で事業の進捗状況を必ず確認しましょう。

換地処分と清算金

事業が完了すると換地処分が行われます（法第103条）。換地処分の公告があった翌日から、換地は従前の宅地とみなされ（法第104条）、登記も整備されます。

ここで発生しうるのが清算金（法第94条）です。換地の面積・位置・形状等が従前の宅地と完全に均衡しない場合、その差額を金銭で精算します。

換地の評価＜従前の宅地の評価：施行者から地権者に清算金が交付される
換地の評価＞従前の宅地の評価：地権者が施行者に清算金を徴収される

清算金の額は事業完了時まで確定しないため、事業途中で換地（仮換地）を第三者から購入する場合は、将来の清算金リスクを売買契約時に確認しておくことが重要です。

04区画整理地で注文住宅を建てるメリット・注意点

メリット

1. インフラ・道路が整備済み
区画整理地は事業によって道路幅員・上下水道・雨水排水が計画的に整備されます。土地を買ってから「前面道路が狭い」「下水が来ていない」といったトラブルが起きにくいのが大きな利点です。

2. 整形地が多く、設計の自由度が高い
不整形地や旗竿地と違い、建物の配置に制約が少なく、間取りの自由度が高まります。駐車スペースや庭の確保もしやすくなります。

3. 街並みの統一感
同時期に開発されるため、電柱の地中化や歩道の整備、街路樹の植栽など、街区全体の住環境が計画的に作られているケースがあります。

4. 将来の資産性
道路・インフラ・区画が整った住宅地は、将来の売却時にも買い手がつきやすい傾向があります。

注意点

1. 保留地は住宅ローンのハードルが上がる場合がある
保留地は換地処分が完了するまで登記簿上の所有権移転登記ができないため、金融機関が抵当権を設定できず、住宅ローンの審査が通りにくいことがあります。

ただし近年は、施行者（自治体や組合）が発行する保留地証明書や仮換地証明書をもとに融資に応じる金融機関も増えています。地元の金融機関ほど区画整理地の融資に慣れている傾向があるため、地元銀行・信用金庫に早めに相談するのが実務上のポイントです。

2. 事業完了まで時間がかかる
区画整理事業は10年、20年以上かかることも珍しくありません。事業途中で購入する場合、換地処分（＝正式な登記）までの時間、清算金の有無、工事の残り（周辺道路や公園の未完成部分）を確認しておきましょう。

3. 法第76条の建築許可が必要
前述のとおり、事業完了前は建築物の新築等に都道府県知事等の許可が必要です。工務店や設計事務所が手続きを代行するのが通常ですが、許可申請の期間をスケジュールに織り込む必要があります。

4. 地区計画・建築協定が付いていることがある
区画整理地には、区画整理とセットで地区計画（都市計画法第12条の5）や建築協定（建築基準法第69条〜）が定められている場合があります。建ぺい率・容積率のほかに、外壁の後退距離、屋根・外壁の色彩、塀の高さなどが制限されることがあるため、土地を決める前に必ず確認してください。

05福井工務店の実務から｜「土地を作る側」の視点で見る整備された宅地

福井工務店は、奈良県斑鳩町内で自社の分譲地開発（造成・道路・上下水道・雨水排水の整備）を手がけています。土地区画整理事業そのものは行政主体の事業で私たちが施行するものではありませんが、「宅地を作る側」として、整備された土地の価値と見えない部分の作り込みを知っています。

インフラが計画的に整った宅地は、購入されるお客様にとって「土地を買ったあとの想定外の追加費用」が発生しにくいのが利点です。これは区画整理地にも自社分譲地にも共通する、整備された土地の本質的な価値です。

また、区画整理地であっても敷地ごとに地盤の強さは異なります。福井工務店では地盤調査の結果に基づいて適切な地盤改良を行い、全棟で許容応力度計算（構造計算）を実施した上で設計を進める流れを徹底しています。

06土地選びで「次にやるべきこと」チェックリスト

区画整理地の購入を検討し始めたら、以下の順で確認を進めましょう。

事業の施行者と進捗を確認する
市町村の都市計画課（斑鳩町の場合は都市創生課）で、事業の施行者・進捗状況・換地処分の見込み時期を聞けます。
購入する土地が「換地」か「保留地」かを確認する
登記・住宅ローンの段取りが変わるため、不動産会社や施行者に必ず確認してください。
地区計画・建築協定の有無を確認する
建ぺい率・容積率だけでなく、外壁後退や色彩制限などの付加的な制限がないかを調べます。
住宅ローンの事前相談を早めに行う
特に保留地の場合、金融機関によって対応が異なります。地元の銀行・信用金庫を含めて複数行に相談するのが安全です。
工務店・設計事務所に相談する
法第76条の許可申請や地区計画への適合など、区画整理地特有の手続きをまとめて任せられます。設計に入る前の土地検討段階から相談すると、建築制限を踏まえたプランが最初から描けます。

07よくある質問（FAQ）

Q. 仮換地の段階で家を建てることはできますか？

A. 仮換地の指定後、造成工事が完了していれば建築できるのが通常です。ただし、土地区画整理法第76条により、事業計画決定の公告後から換地処分の公告まで、建築物の新築・改築等には都道府県知事等（市の区域内で組合などが施行する事業では市長）の許可が必要です。工務店や設計事務所が許可申請を代行するのが一般的ですので、早めに相談してください。

Q. 保留地を買うと住宅ローンは組めませんか？

A. 保留地は換地処分が完了するまで登記簿上の所有権移転登記ができないため、抵当権の設定ができず、住宅ローンの審査が通りにくい金融機関があります。ただし、施行者が発行する保留地証明書や仮換地証明書をもとに融資に応じる金融機関も増えています。地元の銀行・信用金庫は区画整理地の融資実績が豊富な傾向があるため、早めに複数行へ相談するのがおすすめです。

Q. 換地処分の前に土地を購入した場合、清算金を請求されることはありますか？

A. 可能性はあります。換地処分の際に、換地の評価額が従前の宅地の評価額を上回ると判定された場合、差額を清算金として徴収されることがあります（土地区画整理法第94条）。逆に換地の評価が低ければ、清算金が交付されます。清算金の額は事業完了時まで確定しないため、売買契約時に清算金の負担について取り決めておくことが重要です。

Q. 区画整理地に建築協定や地区計画があると、どんな制限がかかりますか？

A. 地区計画や建築協定では、建ぺい率・容積率のほかに、外壁の後退距離（境界から1m以上など）、屋根や外壁の色彩・素材、塀の高さ・構造、建物の用途制限などが定められることがあります。注文住宅の設計自由度に直接影響するため、土地を検討する段階で必ず確認してください。自治体の都市計画課で地区計画の内容を閲覧できます。